주택담보대출 스트레스 DSR 3단계 총정리!!!알고나면 어렵지 않아요!!!

2025년 6월, 주택담보대출 규제가 대폭 강화되었습니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 3단계로 상향 적용되면서, 수도권을 중심으로 대출 한도와 심사 기준이 크게 달라졌습니다. 이 글에서는 2025년 6월부터 바뀐 주택담보대출 DSR 규제의 모든 내용을 한 번에 정리해드립니다.

DSR이란 무엇인가?

DSR(총부채원리금상환비율)은 차주(대출자)의 연간 소득 대비 모든 금융부채(주택담보대출, 신용대출 등)의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 내가 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서 대출 원리금 상환에 얼마를 쓰는지를 따져 대출 한도를 결정하는 방식입니다.

기존에는 대출을 받을 때 현재 금리 기준으로 DSR을 산정했지만, 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성까지 고려해 가산 금리를 더해 한도를 산정합니다. 이로 인해 실제 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있습니다.

2025년 6월 이후 달라진 주요 규제 내용

• 3단계 스트레스 DSR 전면 시행 (2025년 7월 1일부로)
• 수도권·규제지역 주택담보대출 한도 6억원으로 제한
• 대출 만기 30년 이내로 제한
• 전세대출 보증비율 90%로 축소
• 갭투자 목적 조건부 전세대출 금지
• 신용대출 한도, 연소득 이내로 제한

스트레스 DSR 3단계란?

 

스트레스 DSR 3단계는 대출 심사 시 기본 금리에 1.5%의 가산 금리를 더해 DSR을 산정하는 제도입니다. 수도권(서울, 경기, 인천) 및 규제지역 내 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)에 적용됩니다. 지방 주택담보대출의 경우 2025년 12월 말까지는 0.75%의 가산 금리가 적용됩니다.

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년 2월	2024년 9월	2025년 7월
적용 대상	은행권 주담대	수도권 1.2%, 지방 0.75%	수도권 1.5%, 지방 0.75%(~12월)
스트레스 금리	0.38%	0.75%	1.5%
적용 범위	주담대	주담대 + 신용대출	주담대 + 신용대출 + 기타대출

예시: 실제 대출금리가 4.5%라면, DSR 산정 시 6.0%(4.5%+1.5%)로 계산합니다. 그만큼 연간 원리금 상환액이 늘어나고, DSR 40% 규제에 맞추려면 대출 한도가 줄어듭니다[2][3][5][6].

수도권·규제지역 주택담보대출, 6억원 한도 신설

 

2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한됩니다. 이 한도는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR 등 각종 대출 규제를 모두 반영한 최고 한도입니다. 실제로는 주택 가격, 차주 소득에 따라 더 적게 나올 수 있습니다.

또한, 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무가 생기고, 이를 어길 경우 대출이 회수될 수 있습니다. 규제지역 내 다주택자는 주담대가 사실상 불가능해졌습니다.

대출 만기 30년 이내로 제한

기존에는 은행별로 대출 만기가 달랐지만, 이제 수도권·규제지역 주담대 만기가 30년 이내로 제한됩니다. 만기가 짧아지면 연간 상환해야 할 원리금이 늘어나 DSR 계산상 대출 한도가 더 줄어드는 효과가 있습니다.

전세대출 보증비율 90%로 축소 및 DSR 적용 확대

2025년 6월부터 전세대출 보증비율이 90%로 일괄 축소되었습니다. SGI서울보증, HUG, HF 등 주요 보증기관 모두 동일하게 적용합니다. 이로 인해 전세대출 한도가 줄어들고, 대출 심사도 더 까다로워졌습니다. 특히 유주택자가 전세보증금 대비 대출금이 60%를 넘길 경우, DSR 40% 이하 기준이 새롭게 적용됩니다. 무주택자나 LTV 60% 이하인 경우에는 기존처럼 이자비용 40% 이하 기준을 적용받습니다.

갭투자 목적 조건부 전세대출 금지

실거주 목적이 아닌 갭투자(전세 끼고 매매)를 위한 조건부 전세대출이 전면 금지되었습니다. 임대차계약서상 임대인과 임차주택 소유주가 다를 경우 대출이 불가합니다. 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입하는 것도 제한됩니다.

신용대출 한도, 연소득 이내로 제한

신용대출 한도 역시 차주별 연소득 이내로 제한되었습니다. 신용대출을 활용한 주택 구입 등 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 조치입니다.

혼합형·주기형 대출, 고정금리 유도

변동금리 위험을 줄이기 위해 혼합형·주기형 주택담보대출에 대한 스트레스 금리 적용 비율이 상향 조정되었습니다. 순수 고정금리 대출의 취급을 확대하려는 정책적 의도입니다.

기존 대출자 및 예외 사항

• 2025년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출, 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대는 종전(2단계) 스트레스 DSR이 적용됩니다.
• 전세대출의 경우, 기존 고객은 대출 연장 시 기존 기준을 유지합니다. 제도 시행 전 계약했으나 이후 대출 신청한 경우도 기존 기준이 적용됩니다.

정리: 2025년 6월 이후 주택담보대출 시장의 변화

2025년 6월 이후 주택담보대출은 이전보다 훨씬 더 보수적이고 까다로운 심사가 적용됩니다. 수도권과 규제지역을 중심으로 대출 한도는 줄고, 만기는 짧아졌으며, DSR 산정도 금리 인상 위험까지 반영해 대출 가능 금액이 대폭 감소했습니다. 전세대출 역시 보증비율 축소, DSR 적용 확대 등 실수요자 위주로 재편되고 있습니다. 주택 구입이나 대출 계획이 있다면, 반드시 변경된 규제를 꼼꼼히 확인하고, 자신의 소득, 주택 가격, 기존 부채 등을 모두 고려해 자금 계획을 세우는 것이 필수입니다.

2025년 6월 이후 주택담보대출 시장은 실수요자 중심, 보수적 심사로 전환되었습니다. 대출 한도, 만기, DSR 규제, 전세대출 등 모든 항목을 반드시 확인하고 신중히 대출을 준비하세요.